Een huis gekocht? Van sleutelovereenkomst tot sleuteloverdracht…

Eens je een compromis of huurovereenkomst getekend hebt, kijk je er al naar uit om de sleutel in handen te krijgen. Dat gebeurt niet meteen. Bij verkoop moet je wachten op het verlijden van de notariële akte. Houd er rekening mee dat voor een sleuteloverdracht plaatsvindt, er meerdere voorwaarden moeten vervuld zijn, ook bij verhuur.

Wanneer een compromis – of voorlopige verkoopovereenkomst – is getekend, wordt de verkoop als definitief beschouwd. Tussen het ondertekenen van dit compromis en de authentieke akte, waarbij de verkoop geregistreerd en je dus registratierechten betaalt, verlopen maximum vier maanden. In deze periode voert de notaris een aantal opzoekingen en controles uit. Op de dag van de ondertekening van de akte en het betalen van de prijs, krijgt de koper de sleutel. Dat kan de dag zelf, of gewoon op een andere afgesproken dag. Voor de sleuteloverhandiging wordt meestal ook een plaatsbeschrijving opgemaakt waarin de staat van de woning en de meterstanden opgenomen zijn. Op de dag zelf mag de nieuwe eigenaar meteen in de woning. Vanaf dat moment draagt hij de lasten van de gas, elektriciteit en water. De verkoper kan zijn verzekeringen best laten doorlopen tot het verlijden van de akte. Een tip voor de nieuwe eigenaar: laat na de sleuteloverdracht ook nieuwe sloten steken. Je weet nooit of een familielid of een vriend van de vorige eigenaar nog over een huissleutel beschikt.

Sleuteloverdracht tijdens corona

Vandaag gebeuren sleuteloverdrachten strikt gereglementeerd. De sleuteloverdracht gebeurt aan de woning, waar de makelaar buiten wacht en via gsm of videoconference de kandidaat-kopers/-huurders begeleidt. Als de makelaar niet aanwezig kan zijn, is het een optie om de sleutel op het kantoor van de makelaar op te pikken.

De sleutel vroeger willen

Mogelijk is er een reden om de sleutel vroeger te willen hebben. Zo kan het zijn dat je al wil opmeten, met een expert grondig wil bekijken met renovatiewerken op het oog. Of het kan best zijn dat je al wil starten met renoveren of de woning wil intrekken omdat je een huisvestingoplossing zoekt. In de praktijk bekijkt de notaris de wensen en mogelijkheden van beide partijen. In functie daarvan tracht de notaris een zo goed mogelijke datum te vinden voor het ondertekenen van de akte. Wil de koper de sleutels ontvangen voor het verlijden van de akte, dan bouw je best enkele beschermingen in. Dat kan met een sleutelovereenkomst waarin je onder meer de plaatsbeschrijving, een bewijs van brandverzekering en goedkeuring van de lening en de meterstanden opneemt. Tegelijk kan de verkoper ook al om een voorschot op de aankoopprijs – of bewonersvergoeding – vragen. De omgekeerde situatie kan eveneens voorvallen: een verkoper zou na het verlijden van de akte nog in zijn woning willen blijven. Zo kan hij bv. zelf nog niet in zijn nieuwe woonst intrekken. Ook in dit geval moeten afspraken gemaakt worden.

Een snellere sleuteloverdracht bij verhuur is niet mogelijk wanneer er nog een huurder in de woning verblijft, wiens huurovereenkomst nog loopt.

Voorwaarden bij verhuur

Bij verhuur van een woning loopt de sleuteloverdracht nagenoeg gelijk als bij een verkoop. De sleutels worden best pas overhandigd wanneer de huurovereenkomst en plaatsbeschrijving getekend is, de huurwaarborg en de eerste maand huur betaald is en het verzekeringsbewijs geleverd is. De plaatsbeschrijving kunnen – in normale tijden – door de verhuurder en huurder samen gebeuren, of door een deskundige expert die hiervoor door beide partijen wordt vergoed. Nemen particulieren zelf de plaatsbeschrijving op, dan moet de verhuurder vandaag de plaatsbeschrijving eerst doen, en kan de huurder de controle nadien apart uitvoeren. Doe een plaatsbeschrijving altijd grondig, met gedetailleerde omschrijving van schade of mankementen. Zo kan er later geen discussie ontstaan of deze schade er al was of dat ze in jouw huurperiode werd aangebracht. (Kelly Cuypers)

Met medewerking van Notaris.be, CIB Vlaanderen & Verhuurdersplatform