Vier experten over nieuwbouw vandaag en morgen: “De vastgoedmarkt heeft vooral nood aan stabiliteit”

Dat de nieuwbouwmarkt onder druk staat, is geen geheim. Naar aanleiding van de 21ste editie van Nieuwbouwzondag bracht onze krant vier experten rond de tafel. Ze zijn hoopvol, maar ook gezond kritisch over de huidige situatie en de politiek. Een boeiend gesprek over financieringscapaciteit, compacter wonen en ‘kleuren in de rand’. “Jongere mensen hebben het nu toch wel bijzonder moeilijk om toegang te vinden tot een woning.”

Door Laurenz Verledens en Bert Vanden Berghe. Foto’s: Stefaan Beel

De nieuwbouwsector heeft een vrij moeilijk 2023 achter de rug. Zien jullie in de eerste negen maanden van dit jaar tekenen van herstel? En zo ja, wat zijn dan de positieve signalen?

Bruno Carton: “Wat het exclusieve segment betreft, zien we weinig vertraging in de markt. Ook in de villabouw kunnen we eigenlijk niet klagen. Op vlak van eigen projectontwikkeling, zien we wel een vertraging. Zie ik verbetering? Ja, dat is hoofdzakelijk te wijten aan de rentedaling. Is die genoeg? Ik denk het niet. Ik vermoed dat mensen nog even zullen blijven wachten.”

Koen Hoste: “Ik spreek natuurlijk als makelaar. 2022 was een ongelooflijk goed jaar voor ons, maar 2023 was eigenlijk een heel slecht jaar. Nu zijn we geleidelijk aan aan het recupereren. Wij zitten hoofdzakelijk in dat segment voor de middenklasse en investeerders. Investeerders hebben alternatieven gevonden met evenveel rendement. We zien wel een lichte verbetering, maar het is nog niet op het niveau van 2022. Al is er nog altijd een zeer grote oneerlijke concurrentie tussen de herverkoop en de nieuwbouw. Dat heeft te maken met de 3 procent registratierechten (vanaf 1 januari 2025 worden deze verlaagd naar 2 procent voor de enige en eigen woning, red.) voor bestaande woningen en de 21 procent btw voor nieuwbouw. Op de nieuwbouwmarkt is het trouwens belangrijk dat mensen zien dat projecten effectief zijn begonnen, omdat men verhalen hoort van projectontwikkelaars die het op dit moment moeilijk hebben. Anderen kunnen pas kopen bij oplevering omdat men zijn huur niet kan combineren met een overbruggingskrediet.”

Bruno Carton: “Wij verkopen onze projectwoningen pas wanneer deze quasi afgewerkt zijn. Mensen willen zién wat ze kopen. Wij verkopen bijna niets meer op plan. We hebben de laatste jaren dus enorm geïnvesteerd in het bouwen op voorraad van dergelijke woningen.”

Jan Lootens: “Ik sluit mij aan bij hetgeen al is gezegd. Ik stel wel vast dat jongere mensen het nu toch wel bijzonder moeilijk hebben om een eigen woning te verwerven. Ons klantenpubliek is in die zin ook geëvolueerd van jonge dertigers naar vijftigplussers. Daar zitten nog de middelen om te bouwen. Ik denk dat veel mensen ook een afwachtende houding hebben aangenomen omwille van de gestegen intrestvoeten en de toegenomen bouwkosten. Over de laatste vijf jaar zijn de bouwkosten toch wel met 40 procent gestegen. De lonen en de koopkracht van de mensen zijn in diezelfde periode niet in diezelfde mate gestegen. De prijzen zullen volgens mij niet zakken; ze zullen in het beste geval stabiliseren.”

Rikkert Leeman: “Ik sluit me vrij sterk aan bij wat er al gezegd is. De markt vertraagt nog altijd. Wij zijn vooral actief in het segment van meergezinswoningen (appartementen). Daar zien we heel duidelijk een substantiële vertraging van de markt. Daar zijn een paar redenen voor. De betaalbaarheid staat onder druk, mede door de stijging van de bouwkosten en de intrestlasten. Als je geen voldoende eigen middelen hebt, een spaarpotje of gesponsord wordt van thuis uit, dan wordt die drempel zeer hoog.”

“Wat wij ook vaststellen, is dat we veel meer uitval hebben tussen de ondertekening van een reservatieovereenkomst en de effectieve omzetting naar een compromis. Dat komt omdat mensen nog steeds in de overtuiging zijn dat ze een bepaald bedrag kunnen lenen bij de bank. En daar zien we dat het schoentje echt wel wringt, en men schrikt van de maandelijkse aflossingen. Bovendien merken we dat de banken onder druk staan om een hoger aandeel eigen inbreng te eisen. Veel financieringsdossiers worden daardoor niet goedgekeurd.”

“Daarnaast laten de investeerders het afweten. Doordat de rentes gevoelig gestegen zijn, worden andere financiële alternatieven, zoals termijnrekeningen en obligaties weer interessanter. Eigenlijk vergissen de investeerders zich, want die stijging van de huurprijzen zit vandaag nog niet volledig verrekend in de verkoopprijzen van de appartementen. Nu zou je moeten gaan investeren, zodanig dat je nu nog aan de prijzen koopt, berekend op de huurprijzen van vandaag. Want als binnen twee à drie jaar die huurprijzen 8 tot 10 procent hoger liggen – en dat is een evolutie die er echt zit aan te komen aangezien steeds meer jongeren kijken naar huren omdat kopen niet betaalbaar is – dan gaan de vastgoedprijzen ook weer stijgen.”

“Ten slotte is er de economische onzekerheid en geopolitieke situatie. Het consumentenvertrouwen staat onder druk. We zien heel veel uitstelgedrag. Iets kopen waar ze pas binnen twee jaar de sleutel van krijgen, ligt moeilijk. Wij verkopen nu veel meer in de eindfase van bepaalde projecten.”

Koen Hoste: “Ik wou nog eens inpikken op die huurprijzen. Sinds corona zijn de huurprijzen voor goede appartementen en huizen in de regio van Leuven met 20 à 25 procent gestegen. Ik heb daar een dubbel gevoel bij. Het rendement is super voor wie in vastgoed investeerde maar de betaalbaarheid op de huurmarkt staat enorm onder druk.”

Wij verkopen onze projectwoningen pas wanneer deze quasi afgewerkt zijn. Mensen willen zién wat ze kopen.

Bruno Carton

Wat de betaalbaarheid en financieringscapaciteit betreft, verwachten jullie daar iets van de banken en/of de overheid? Soepelheid, inventieve initiatieven?

Jan Lootens: “Wat wij nu vaker meemaken, en dat was vroeger niet of minder het geval, is dat jonge mensen bij ons komen om te kijken wat er binnen hun budget gerealiseerd kan worden, dat ze ervan uitgaan dat ze een bepaald bedrag kunnen lenen, dan naar de bank stappen, en daar toch een beetje het deksel op de neus krijgen, omdat ze ervan uitgingen dat ze meer konden lenen dan ze voor ogen hadden. Er wordt gesproken van 90 procent loan to value (waarbij je maximaal nog 90 procent van de woning mag lenen, red.), waarbij je dan als bouwer zelf 10 procent moet inbrengen, maar in de praktijk blijkt dat toch vaak een eigen inbreng van 20 procent te betekenen omdat er extra kosten zijn. In procenten is dat misschien een relatief klein verschil, maar in absolute euro-cijfers kan dat wel het verschil betekenen tussen ‘kunnen bouwen’ en ‘niet kunnen bouwen’.

“En ik zie wat dat betreft ook geen verschil tussen tarieven voor leningen voor nieuwbouw en voor bestaande woningbouw. De maandelijkse energierekening voor een nieuwbouw zal aanzienlijk lager zijn dan die van een woning die niet is geïsoleerd. Mensen die investeren in een nieuwbouw zouden eigenlijk een voordeel moeten krijgen bij het afsluiten van een lening tegenover het afsluiten van een lening voor een bestaande woning, gezien hun hogere afbetalingscapaciteit. Maar ik heb niet de indruk dat banken daar rekening mee houden.”

Rikkert Leeman: “Eigenlijk word je langs alle kanten bestraft wanneer je voor nieuwbouw kiest.”

Koen Hoste: “Twintig jaar geleden zag ik mensen die pas waren afgestudeerd en met een beetje steun van hun ouders een éénkamerappartement of studio kochten. Van jongs af aan konden ze zo een vastgoedvermogen opbouwen. Tien jaar later verkochten ze dat met een meerwaarde om te investeren in een huis. Maar vandaag zijn ook die studio’s en kleinere appartementen te duur in aankoop en blijft huren de enige optie. Om kosten te besparen en sociale interactie te hebben, ‘co-housen’ veel jongwerkenden in klassieke gezinswoningen in de centrumsteden waar ze werken. Deze woonvorm wordt niet goed onthaald door onze beleidsmakers omdat ze het woonaanbod voor een klassiek gezin beconcurreert. Dat er meer en meer singles zijn, ontgaat hen blijkbaar. Het beleid heeft de laatste decennia de koopmarkt voor comfortabele studentenkamers gefaciliteerd. Waarom zouden we dan geen aangepaste huizen en residenties kunnen (ver)bouwen om in te delen en te verkopen aan jonge co-housers? Een ‘co-house’ met bijvoorbeeld vijf privatieve kamers met eigen sanitair en met gemeenschappelijke keuken, living, tuin, … gericht op de koopmarkt. Elke bewoner koopt een kamer en maakt gebruik van de gemeenschappelijke faciliteiten. Op die manier kan je terug jong instappen via een betaalbare vastgoedinvestering. Out of the box denken zal nodig zijn om de woonbehoeftes aan te passen aan de demografische evoluties.”

BrunoCarton: “Voor een concept rond betaalbaar wonen ben ik naar de banken gestapt om de haalbaarheid van dit concept met hen af te toetsen. Het was innovatief maar ik botste op een njet omwille van diverse belemmeringen binnen de banken zoals regelgeving, interne policies, digitale implementatie, ….”

(Lees verder onder de foto)

Is het niet mogelijk om dat op sectorniveau aan te pakken?

Rikkert Leeman: “We zijn in overleg met de banken en met Febelfin, en het goede nieuws is dat Belgische banken de vastgoedmarkt op zich wel zijn blijven ondersteunen, en dat is zeer positief. De Belgische banken zijn ook flexibel geweest in de ontleningstermijn. Waar het schoentje knelt, is het stukje eigen inbreng. Dat is niet enkel een beslissingsbevoegdheid van de Belgische banken, maar er zijn ook internationale en Europese regels die zij moeten respecteren. Je moet zoeken naar een oplossing om first buyers te helpen om die drempel van die eigen inbreng te overbruggen. Misschien kan de overheid borg staan, mits bepaalde loonvereisten natuurlijk. De overheid kan daar wel degelijk een rol in spelen, in plaats van een subsidietje hier en een premie daar. In Polen zien we bijvoorbeeld een groot woontekort. Daar geeft de overheid first time buyers voor een budget tot 250.000 euro een lening op 2 procent. Dat zijn het soort zaken die bijdragen tot een oplossing. Jonge mensen die eigenaar zijn van een eigen woning, investeren in hun toekomst. Dat mag niet uit het oog verloren worden.”

Geloven jullie in formules zoals coöperatief wonen of hamsterhuren (een formule waarbij een kandidaat-koper een woning eerst een aantal jaren huurt, met koopoptie, red.)?

Rikkert Leeman: “Dat komt heel moeilijk van de grond. Als je dat bekijkt in het totale aandeel transacties, dan is dat heel beperkt. Maar eigenlijk zijn we aan het kleuren in de marge. We zijn de essentie van het probleem niet aan het aanpakken, en dat is betaalbaarheid. Hoe kunnen we die onder controle krijgen? Als je wil zien hoe het fout loopt, kijk dan even naar Nederland of Duitsland. Daar ligt die onbetaalbaarheid nog veel hoger. Je moet zorgen dat vraag en aanbod in evenwicht zijn. Op vandaag is dat absoluut niet het geval.”

Koen Hoste: “Het is slim als je op jonge leeftijd een vastgoed kan verwerven. Mocht ik dertig jaar geleden de mogelijkheid gekregen hebben om in een nieuwe cohousingkamer met gemeenschappelijke ruimtes te investeren, dan had ik dat gedaan.

Jan Lootens: “Er zijn een aantal proefprojecten van cohousing in het verleden geweest, maar eerder in de marge. De grootste besparing in bouwkost die men kan doen, is inderdaad minder vierkante meters bouwen met eventueel gemeenschappelijke ruimten. Maar willen mensen die op vandaag een nieuwe woning wensen te bouwen dat wel? Op vandaag hebben wij als aannemer daar zelf geen vraag naar. Leef- en woonwijzen kunnen evenwel wijzigen in de toekomst. Zie maar hoe jongeren op vandaag totaal anders kijken naar mobiliteit dan vroeger het geval was.”

Koen Hoste: “De klassieke cohousing residenties met klassieke appartementen voor gezinnen en een aantal gemeenschappelijke ruimtes is niet hoofdzakelijk ingegeven door betaalbaarheid. Het is eerder een way of life voor een eerder progressieve minderheid. We moeten blijven ‘out of the box’ denken. Het aanbod aan nieuwe appartementsgebouwen is nog altijd heel klassiek terwijl er door woningschaarste ook meer en meer klassieke gezinnen met kinderen gaan wonen in plaats van in een huis. Je kan in zo’n gebouwen gemeenschappelijke (dak)tuinen maken, een zaal voor activiteiten, wasserette,… Dat zal ook het sociaal contact ten goede komen. Ook voor cohousing gericht op singles is er wel een potentiële koopmarkt waar betaalbaarheid in combinatie met een sociaal aspect belangrijk is.”

Bruno Carton: “We hadden een cohousingproject aan het station in Tielt. Ik heb dat moeten stoppen wegens te weinig interesse. Mocht dat in Gent liggen, dan was dat een succes. Dus ook de ligging speelt een rol.”

Rikkert Leeman: “De markt vraagt compacte, kleinere en betaalbare woningen. Het probleem is dat de stedenbouwkundige voorschriften het niet altijd toelaten. We zitten in België met een gemiddelde gezinssamenstelling van 2,25 personen. Dat is bijzonder laag omwille van vergrijzing en mensen die alleen komen te vallen. De gemiddelde gezinssamenstelling is nog nooit zo laag geweest. Maar de overheden – of dat nu lokale provinciale of regionale overheden zijn – blijven overal hameren op die spreiding van appartementen met één, twee, drie of zelfs vier slaapkamers. Wij worden verplicht om bepaalde quota te realiseren. Maar wat stellen we vast bij de lancering van een project? De studio’s en appartementen met één slaapkamer zijn zo verkocht. Waar blijf je mee zitten? Die grote units met drie à vier slaapkamers, met meer dan honderd vierkante meter. Er is nog altijd een mismatch tussen hetgeen wat wij verplicht worden te bouwen op basis van de voorschriften en hetgeen de markt vraagt.”

“Wat die way of life betreft van jongeren, dat klopt helemaal. Zij gaan hun was doen in een wasbar, ze gaan drie keer per week naar de Basic Fit. Zij gaan op citytrip alsof het niets is. Ik begrijp dat: voor 60 euro zit je in Barcelona. Voor die jongeren is de mobiliteit veel groter. Zij hebben geen appartement meer nodig van 80 vierkante meter.”

Koen Hoste: “Ik blijf geloven in cohousing. Waarom doen singles dat, los van de betaalbaarheid? Omdat ze die verbinding nodig hebben, dat contact. Ik ben ervan overtuigd dat er nog mogelijkheden zijn, zeker in stedelijke context, met compacte privé-entiteiten en gemeenschappelijk gebruik van living, keuken, tuin, wasmachine,… Er is daar een koopmarkt voor als die zou worden ontwikkeld.”

“Ik wou nog op één ding inpikken: veel van de bevoegdheden rond vergunningen zijn naar gemeentes gegaan met het idee dat het lokaler en beter zou zijn. Mijn ervaring leert dat het niet altijd zo is. Er is soms gebrek aan visie en men durft soms ook zijn kiespubliek niet tegen de schenen te schoppen. Waar ik woon, is het behouden van het dorpse karakter een belangrijk verkiezingsthema. Maar je kan ook verdichten in een dorp door bijvoorbeeld een villa op 30 are af te breken en er meerdere gezinswoningen te voorzien. En waarom zou je voor de stijgende bevolkingsgroep van jonge en oudere singles geen aangepaste huisvesting kunnen voorzien in een dorp? Meer mensen zijn meer inkomsten en diversiteit zorgt voor een levendigere gemeenschap.

Bruno Carton: “Ik zou eerder opteren voor een team van experten die heel snel vergunningen al dan niet kunnen goedkeuren op basis van een gemeenschappelijke doelstelling en diverse criteria. Ruimtelijke ordening is heel subjectief. Op vandaag wordt deze meestal bepaald door één persoon. Ik vind dat het een doelstelling moet zijn van de gemeente om een aantal wooneenheden te vergunnen met betaalbaar wonen in het achterhoofd om zo mensen aan te trekken. Dat is goed voor de gemeente zelf, de scholen en de middenstand.”

(Lees verder onder de foto)

Er is een trend naar meer standaardisatie, ook in de woningbouw, omdat het goedkoper zou zijn. Vrezen jullie dat bouwen op maat zo onder druk komt te staan?

Jan Lootens: “Mensen die nog de middelen hebben om zelf een stuk grond te verwerven en te bouwen, wensen dan ook een woning volledig op maat en volledig volgens hun wensen. Wij hebben vandaag de dag meer en meer mensen die heel bewust kiezen voor een toekomstgeoriënteerde woning: levenslang wonen, een ‘thuis’ voor zichzelf met materialen die zij graag zien, qua energieprestatie het liefst zoveel mogelijk onafhankelijk van energieleveranciers, zelfs in enkele gevallen tot installatie van eigen waterzuivering in combinatie met grote regenwaterputten.”

Bruno Carton: “Onze bouwers zijn mensen van 40 tot 55 jaar die hun bestaande woning verkopen na 20 jaar. Ze hebben een deel gespaard, een mooi inkomen en gaan nu voor een duurzame nieuwbouw.”

Koen Hoste: “Dat is wat nu stilaan verdwijnt. Veel mensen kopen hun eerste woning pas vanaf 35 jaar en hebben ervoor enkel gehuurd. Ze kunnen geen buffer creëren door een verkoop van een eerder gekochte eigendom.”

De manier waarop je project wordt vormgegeven, is heel belangrijk. Je moet al je type doelgroepen in alle segmenten kunnen aanspreken en dan is standaardisering een heel moeilijk verhaal.

Rikkert Leeman

Rikkert Leeman: “We proberen altijd zo kostenefficiënt mogelijk te bouwen, maar je mag één ding niet uit het oog verliezen. Vastgoed kopen is niet enkel een rationele beslissing: ik heb een dak boven mijn hoofd, en ik zit warm en droog. Het is voor een heel groot stuk ook een emotionele beslissing. Mensen willen een stijl, modern of klassiek, veel licht of eerder wat gezelliger. De manier waarop je project wordt vormgegeven, is heel belangrijk. Je moet al je type doelgroepen in alle segmenten kunnen aanspreken en dan is standaardisering een heel moeilijk verhaal. We beseffen ook niet hoe verwend we zijn in België. Je kan voor een driegevelwoning bij wijze van spreken een Spaanse fermette aanbouwen tegen een moderne bungalow. Maar wat heb je in Nederland? Daar zijn alle woningen dezelfde. Dat ga je in België moeilijk verkocht krijgen. Dus ik denk niet dat daar de oplossing zit. Ik denk dat we veel meer impact kunnen hebben met schaalvergroting, en door het vergunningentraject efficiënter en korter te maken. Tegenwoordig ben je drie jaar bezig om je vergunning te krijgen. Dan volgen nog een tweetal jaar aan beroepen. Je bent zo vijf jaar onderweg aan een rente op vandaag van 4 procent op je grondaankoop van ettelijke miljoenen. Dat gaat niet over procenten. In Nederland heb je een vergunning op zestig dagen. Daar zitten volgens mij aanzienlijke kosten- en efficiëntiewinsten in.”

Koen Hoste: “Als het gaat over standaardisering, geloof ik het wel op vlak van binneninterieur. Ze worden verkocht als ze klaar zijn. Je bouwt standaard met één of twee keuzemogelijkheden. Zo maak je het ook makkelijker, mensen kunnen vandaag niet meer kiezen en de meeste promotoren hebben een heel goed idee over de gangbare smaak. Het maakt het keuzeproces ook minder ingewikkeld met minder fouten nadien.”

Wat zijn de intrinsieke kwaliteiten van nieuwbouw en welke troeven worden misschien wel eens vergeten?

Bruno Carton: “Voor mij is nieuwbouw de toekomst, ook naar energiezuinig zijn. Niettegenstaande dat de regelgeving het ons niet makkelijk maakt. Maar ik denk dat de meesten wel het belang inzien van het inzetten op energie en duurzaamheid.”

Jan Lootens: “Naast het ontzorgen van klanten gedurende het bouwproces, het op voorhand garanderen van een vaste prijs en het respecteren van een scherpe planning, is energiezuinigheid inderdaad een belangrijke troef. Nieuwbouw is wat dat betreft hoe dan ook de toekomst. Maar de overheid maakt het ons niet makkelijk. Eenzelfde nieuwbouwwoning in Vlaanderen, Wallonië of Brussels Gewest is onderworpen aan een andere energieprestatieregelgeving. Een bestaande woning renoveren zal nooit, maar nooit dezelfde energieprestatie leveren als een nieuwbouwwoning van vandaag. Bovendien als je gaat renoveren, je weet waar je begint, maar je weet niet waar je gaat uitkomen op vlak van budget. Dat is bij nieuwbouw niet het geval.”

Koen Hoste: “Los van het financiële is er ook de stressfactor bij renoveren. Ik ben ervan overtuigd dat sleutel-op-de-deur nieuwbouwwoningen relaties redt. Als het over de prijs gaat, is vooral de absurd hoge btw de boosdoener. Want de bouwkost is heel concurrentieel met de waardering van bestaande woningen van 10-20 jaar oud. Dat btw en registratie op andere niveaus worden beslist (respectievelijk federaal en regionaal niveau, red.), is al helemaal nefast voor een consistent woonbeleid. En waarom duurzame nieuwbouwwoningen zo hard worden belast terwijl we net willen vergroenen, is al helemaal niet rationeel.”

Er wordt altijd gewezen op betere klimaatprestaties van nieuwbouw. Als het gaat over transitie, zijn ze ook bestendiger tegen hittegolven. Wordt dat al voldoende uitgespeeld?

Jan Lootens: “Wij bouwen uitsluitend met hout, dat is op zich al duurzaam en uitstekend op vlak van klimaatprestaties. Hout is de enige bouwgrondstof die vanzelf groeit, die bovendien CO2 opslaat en zorgt voor een zeer lage milieu-impact. Specifiek naar uw vraag omtrent hittegolven, zetten wij in op passieve koeling. Dit is koeling zonder dat er energie moet gebruikt worden om de koeling te realiseren. Dat kan met geothermie, maar ook met slimme maatregelen zoals geautomatiseerde zonneweringen. Dit alles in combinatie met een uitstekende ventilatie die ‘s nachts zorgt voor afkoeling van de woning. Een goed ventilatiesysteem met goede filters zorgt overigens voor gezondere binnenlucht – niet onbelangrijk – zeker in stedelijke gebieden. Als je de filters van zo een ventilatiesysteem na enkele maanden opentrekt, dan zie je heel wat vuil op de filters en zie je onmiddellijk het nut van dergelijk systeem.”

Bruno Carton: “In 2019 hebben wij beslist om in onze eigen projectwoningen over te schakelen op geothermie, en niets meer aan te sluiten op gas. Eén van de grootste kwalitatieve voordelen is de koeling. Met die warme zomers is dat echt een pluspunt.”

Rikkert Leeman: “Eén derde van onze projecten zijn renovatieprojecten en ik geloof op zich in het potentieel daarvan. De carbon footprint van een renovatieproject is ook lager dan die van een nieuwbouwproject. Dus er zijn een aantal argumenten om in bepaalde gevallen renovatie te stimuleren. Een belangrijke ‘maar’ is dat niet elk project geschikt is om correct gerenoveerd te worden. Dat kan zijn omwille van bouwtechnische redenen waardoor het bijzonder duur wordt om van een bestaand pand een hedendaags pand te maken. Bijvoorbeeld een typische jaren 70-villa. Die is te groot op vandaag. Je kunt daar beter vier appartementen van maken, maar dat lukt bouwtechnisch ook niet altijd en daarom vind ik dat het niet correct is om enkel renovatie sterk fiscaal te stimuleren. Je moet mensen de kans geven om de meest aangewezen oplossing voor de meest aangewezen situatie te kiezen. En in sommige gevallen zal renovatie de betere oplossing zijn en dan moet je daar absoluut voor gaan. Maar in andere gevallen is het beter dat je naar een nieuwbouwverhaal gaat. Maar je zit daar met een zodanig fiscale handicap dat dat op vandaag echt wel moeilijk wordt.”

(Lees verder onder de foto)

Is de overheid in haar beleid te veeleisend?

Jan Lootens: “Zeker. De eisen die opgelegd worden aan nieuwbouw zijn veel zwaarder dan die van renovatie. De energieprestatieregelgeving is gestart in 2006. In die periode was de impact van deze nieuwe regelgeving op de kostprijs van een nieuwe woning niet bijzonder hoog. De regelgeving werd strenger, er kwamen nieuwe eisen bij, die een alsmaar hogere impact begonnen te hebben op de kostprijs. En zoals vaak, de laatste procenten zijn het moeilijkst en het duurst om te realiseren. En het zijn vooral de verstrengingen van de laatste vijf jaar die er mede voor gezorgd hebben dat de betaalbaarheid voor nieuwbouw toch zwaar onder druk is komen te staan.”

Bruno Carton: “Men heeft op een heel korte termijn die eisen heel streng gemaakt. Men heeft vanuit de overheid de lat heel hoog gelegd.”

Koen Hoste: “Ik denk dat de vastgoedmarkt nood heeft aan stabiliteit. Ik vond het ook niet goed dat we nul procent intrest hadden, eerlijk gezegd. Ik vind een intrestvoet van 3 procent heel gezond. Maar je moet de regels niet elk jaar willen veranderen. Terug naar 21 procent, dan weer naar 6 procent. Als je een nieuwbouw koopt als eerste woning, vraag dan 6 procent btw. Als je een nieuwbouw koopt als investeerder, vraag dan 9 of 12 procent. Schaf al die subsidies af, want om die subsidiepolitiek te managen, heb je een bataljon werknemers nodig die weinig maatschappelijke meerwaarde bieden. Dat is goed voor het bedrijfsleven, goed voor het aanbod op de huurmarkt en goed voor de overheid want met enkel sociale woningbouw kom je er niet. Als de middenklasse in vastgoed investeert als pensioenopbouw en zo het aanbod op de huurmarkt verhoogt dan kan de overheid via huursubsidies de minderbegoeden helpen om op de privémarkt een woning te huren. Dit is een slimme vorm van solidariteit tussen deze drie groepen en zal het woningtekort op de huurmarkt helpen verminderen.

Eigenlijk pleiten wij voor gelijke regels met de renovatiemarkt.

Jan Lootens

Rikkert Leeman: “Sociale woningbouw zoals het nu is, is totaal inefficiënt, maar je zal daar nooit vanaf geraken. Omdat het lokaal dienstbetoon is. Elke stad of gemeente wil dat stuk autonomie behouden. Daar wringt het. Er is te veel versnippering. Er moet eenvoud in het systeem komen. Ik ben zeker niet tegen het voorstel van huursubsidies. Dat geeft veel meer flexibiliteit. Maar de stedenbouwkundige voorschriften zijn een dusdanige lasagne geworden waarbij ze elk jaar wel iets nieuws uitvinden. Een absurd voorbeeld: men verplicht ineens iedereen om bij nieuwbouw regenwaterkratten (bedoeld om je regenwater op te vangen, in plaats van het rechtstreeks naar de riool te leiden, red.) te installeren. Of ze willen overal wadi’s voorzien. Voor elk slecht gelegen huis een put van vier vierkante meter vol onkruid. (zucht) Dat draagt niets bij. De essentie van het probleem is dat je moet inzetten op meer kernverdichting. Dat ga je niet doen met een wadi en drie waterkratten. Je kan je wel beperken tot bepaalde bebouwde gebieden, die we intelligent en kwalitatief gaan verdichten. Maar dat is zeer moeilijk vandaag.”

Hebben jullie bedenkingen bij de verlaging van de registratierechten van 3 naar 2 procent, en de versoepeling van de renovatieplicht?

Koen Hoste: “De Vlaamse regering zegt eigenlijk vooral: koop geen nieuwbouw. Zolang je nog altijd dat verschil hebt tussen nieuwbouw en renovatie …”

Jan Lootens: “Eigenlijk pleiten wij voor gelijke regels met de renovatiemarkt: zelfde energieprestatie-eisen, zelfde btw-tarief. Met de versoepeling van de renovatieplicht zal er vermoedelijk weer meer vraag ontstaan naar oude woningen, die niet grondig worden gerenoveerd. Het verschil tussen het behalen van een niveau D in renovatie – dat zou de nieuwe eis zijn – en het behalen van een E-peil van 30 in combinatie met een S-peil van 28, of een E-peil van 20 in combinatie met een S-peil van 31 – dat zijn de eisen voor een nieuwbouw in Vlaanderen-, is wel bijzonder groot. Naar de toekomst zal de waarde van de nieuwe woning wel blijven toenemen.”

Bruno Carton: “De registratierechten zijn Vlaams, maar ik kijk inderdaad ook federaal naar dat btw-landschap. Als je terugkeert naar de basis, zal de markt zichzelf herstellen. Een vlak tarief is een heel terechte oplossing.”

Koen Hoste: “Ik heb altijd geleerd less is more. Maar ik heb de indruk dat de ministers en hun kabinetten elkaar de loef willen afsteken met steeds weer nieuwe regeltjes. De politiek zegt soms ‘het is heel complex en het is ingewikkeld’. Maar dat is omdat ze het zelf zo gemaakt hebben. Ik ben er absoluut van overtuigd dat je met eenvoudige maatregelen veel meer kan bereiken. Zorg voor billijke tarieven voor eerste eigenaars en investeerders en verander ze daarna niet om de haverklap.”

Rikkert Leeman: “Voorspelbaarheid is rechtszekerheid, transparantie. Ik ben akkoord: less is more. Een minister van vereenvoudiging? Dat zie ik graag gebeuren.”

Het meeste werk moet nog gebeuren, maar wat moet er zeker in de beleidsnota van wonen staan?

Rikkert Leeman: “Als men de wooncrisis wil oplossen en als men wil inzetten op kwalitatief, duurzaam en betaalbaar wonen, dan pleit ik voor één zaak. Dat is zorgen dat er sneller en met meer rechtszekerheid meer vergunningen afgeleverd worden. Het proces is te complex, het duurt te lang en het is ook te makkelijk om vandaag beroep in te dienen. Voor 250 euro kan je een project van miljoenen euro’s tegenhouden. Dat kan al ‘omdat je het gewoon niet wil’. Uiteindelijk krijg je dan wel een vergunning, maar dan loopt je project 12 tot 24 maanden vertraging op. Dat kost je een fortuin, terwijl de persoon die het indient, daarvoor op geen enkele manier aansprakelijk kan worden gesteld. Dat is onverantwoord. De rekening daarvan komt uiteindelijk terecht bij de eindklant. Als de regering kortom een quick win wil doen op betaalbaar wonen: stop met kleuren in de marge over sociale woningen en 2 of 3 procent registratierechten. Dat is allemaal sympathiek, maar je lost de essentie van het probleem niet op. We hebben gewoon meer vergunningen nodig. Sneller en gemakkelijker. Dat is de oplossing.”

Zou het gelijkschakelen van een btw-tarief impact kunnen hebben?

Bruno Carton: “Het gelijkschakelen van een btw-tarief in het algemeen van bijvoorbeeld 6 procent zal zeker impact hebben. Ik denk dat het een maatschappelijke verplichting is van de overheid om te voldoen aan betaalbaar wonen. En ja, ze moeten zorgen dat er budgettair evenwicht is.”

Hoe verzoen je die nood aan bijkomende woningen met de wens om de schaarse open ruimte in Vlaanderen te behouden?

Rikkert Leeman: “Dat is niet zo moeilijk: intelligent en kwalitatief verdichten. Maar dan duikt het doembeeld op van grote woontorens. Maar kijk naar Parijs. In het centrum zie je daar ook weinig torens langs die boulevards. Ik zie daar wel overal zes, zeven, acht bouwlagen en zelden iemand die zich daaraan stoort, integendeel. Je krijgt zo zeer veel woningen op een compacte oppervlakte. Zo kun je intelligent investeren in openbare infrastructuur. Dan kan je werk maken van faciliteiten die bij wijze van spreken op een kwartier stappen beschikbaar zijn. Compact bouwen, daar zit de toekomst. Maar het probleem is dat het op vandaag langs alle kanten tegengehouden wordt. Een studie van KBC wees uit dat er tegen 2050 zo’n 330.000 extra wooneenheden beschikbaar zouden moeten zijn. Dat krijg je niet opgelost zonder iets te veranderen aan die stedenbouwkundige voorschriften.”

Je kan ook verdichten in een dorp door bijvoorbeeld een villa op 30 are af te breken en er meerdere gezinswoningen te voorzien.

Koen Hoste

Koen Hoste: “Je moet inzetten op het wooncomfort rond die entiteiten. Vlaanderen is vandaag verkaveld in loten van 6 tot 10 are en zelfs groter. We moeten dat intelligent benaderen. Na de Tweede Wereldoorlog werd iedereen aangemoedigd om een eigen woning te realiseren. Maar vandaag zitten we met een zeer versnipperde eigendomssituatie van alle beschikbare bouwgrond. Hoe gaan we dat ombouwen met meer verdichting en toch het behoud van dezelfde leefkwaliteiten? Maar er zijn zeker mogelijkheden. Als je een grotere dichtheid voorziet, dan moet je ook het wooncomfort rond die entiteiten herzien en optimaliseren. Waarom zou je de privatieve gronden niet kleiner kunnen maken en in ruil een grote ruime speelruimte voorzien waar alle kinderen uit de buurt van kunnen genieten? Ook in het woonbeleid zullen we faciliteiten moeten gaan delen om het betaalbaar te maken wat dan ook nog de sociale cohesie kan verhogen.”

Rikkert Leeman: “Als je op een lot grond één woning zet, of je zet er twee, maar je gaat hoger, dan kunnen er wel twee gezinnen wonen. De verantwoordelijkheid voor de bouwshift wordt weer bij de steden en gemeenten gelegd, maar die hebben geen middelen om te onteigenen. Dus de situatie in 2040 zal exact dezelfde zijn als vandaag. We moeten daar realistisch in zijn: er gaat niets gebeuren. Er bestaat ook nog zoiets als een eigendomsrecht.”

Koen Hoste: “Op de Tiensesteenweg die Leuven met Tienen verbindt, heb je bijvoorbeeld andere bouwvoorschriften volgens de gemeente waar de steenweg doorloopt. Dat is geen coherent beleid. Ik pleit dan ook om zo’n beslissing niet enkel op gemeentelijk vlak te doen maar samen met een hoger niveau te bekijken en te beslissen met de expertise van onafhankelijke deskundigen.”

Rikkert Leeman: “Dat er lokale accenten gelegd worden, zou ik logisch vinden, maar de basis moet wel meer uniformiteit zijn.”

Veertigers of vijftigers met een stuk grond of de middelen willen vaak hun kinderen een duwtje in de rug geven, en vragen zich af of dit wel het moment is daarvoor. Hoe kijken jullie daarnaar?

Rikkert Leeman: “Eén ding is zeker: het gaat alleen maar duurder worden. De gronden en de grondstoffen zijn schaars, de regelgeving wordt alsmaar complexer. Alle kosten zitten in de stijgende lijn. Hoe langer je je investering uitstelt, hoe moeilijker het wordt. Vroeger zeiden mensen: nog vijf jaar sparen en dan kan ik kopen. Vandaag mag je dat vergeten. Op vijf jaar wordt vastgoed zoveel duurder. Je krijgt dat nooit bij elkaar gespaard. Dus het is zeker een goed moment op vandaag. Omdat de vraag hoog is en de prijzen alleen maar stijgen. Bovendien neemt de bevolking toe en is het aanbod beperkt. We kijken ook te veel op Vlaams of Belgisch niveau, terwijl we het in Europees perspectief moeten bekijken waar wij naartoe gaan. België is niet immuun voor wat we zien in Nederland en Duitsland. Men betaalt daar woningen af op twee generaties. Ik ben geneigd om te zeggen: koop en investeer nu, nu het nog betaalbaar is. Veel mensen hebben de fout gemaakt met de crisis twee jaar geleden door het uit te stellen. De mensen die gewacht hebben, krijgen nu twee keer het deksel op de neus. De huurprijzen zijn ook enorm gestegen. Dus aan die ouders van 50 of 60 jaar: sponsor jouw kinderen, want anders kunnen ze geen huur meer betalen en blijven ze hun hele leven bij jou wonen. Dan komt er niet meer veel in huis van het ‘redden van relaties’.” (lacht)