Vijf experten gaan in debat over nieuwbouw vandaag en morgen: “Het is nog altijd een goed moment om te investeren in nieuwbouw”

Naar aanleiding van Nieuwbouwzondag brachten we enkele experten rond de tafel die als geen ander hun sector kennen. Een boeiend gesprek over de uitdagingen van morgen, de strijd met vergunningen en renovatie als eeuwige opponent. “Dat de prijs van een nieuwbouw gestegen is? Je kan een gsm van twintig jaar geleden ook niet meer vergelijken met die van vandaag. Je moet dat durven nuanceren.”

(Door Laurenz Verledens en Bert Vanden Berghe. Foto’s: Christophe De Muynck)

Op zondag 27 april is het opnieuw Nieuwbouwzondag, waarbij tal van vastgoedmakelaars, projectontwikkelaars en bouwbedrijven in heel Vlaanderen een kijkje achter de schermen bieden en de deuren van hun energiezuinige projecten of kijkwoningen openen. Een afspraak die al maanden met rood omcirkeld staat in de agenda van onze gasten die we samenbrachten voor een interessant debat. Zo verwelkomen we Paul Lenchant, salesmanager van AVL Woningbouw. Het bedrijf is al veertig jaar een referentie in de particuliere privébouw en is actief in onder meer Antwerpen, Vlaams-Brabant en Limburg.

Hij wordt geflankeerd door Sonja De Greef, hoofd van de sales & marketing bij Nextensa, beursgenoteerde projectontwikkelaar en vastgoedinvesteerder. Ze zijn voornamelijk bekend van de herontwikkeling van Tour & Taxis in Brussel en hun ontwikkelingen in Luxemburg.

Tegenover haar zit Valentin Vanryckeghem, COO en partner bij Altro Vastgoedgroep, een makelaarsnetwerk dat actief is in Vlaanderen en Brussel. Zij overschouwen zowel bestaand vastgoed als nieuwbouw, van kleine realisaties tot stadsvernieuwingsprojecten.

Caroline Deiteren is dan weer directeur-generaal van Embuild Vlaanderen, met meer dan 10.000 aangesloten bedrijven de meest representatieve beroepsorganisatie voor de bouwsector in Vlaanderen.

Ten slotte schuift ook Alexandre Huyghe aan, CEO van Revive nv, een projectontwikkelaar die zich focust op hergebruik van verlaten of onderbenutte sites in verstedelijkt gebied, zoals de herontwikkeling van verlaten fabriekssites of reconversie van versleten kantoorgebouwen.

Kwestie van met de deur in huis te vallen: waarom is het zo belangrijk dat er in Vlaanderen meer de focus gelegd moet worden op nieuwbouw?

Paul: “Eerst en vooral omdat er een woningnood is, en daarnaast omdat je ook bouwt aan de toekomst. Voor jonge gezinnen is dat allereerst voor zichzelf, voor anderen is dat investeren in de toekomst van hun kinderen. Uiteraard is het nog steeds erg interessant om te investeren in woningen voor de verhuur. Dit blijft door de jaren heen nog steeds een slimme investering met een stevig en vast rendement, dit ten opzichte van de beleggingen in aandelen waarvan je nooit weet welke richting deze uitgaan.”

Sonja: “De shift naar meer duurzaamheid is al geruime tijd bezig. We bouwen groener, intelligenter… Nadenken over een efficiënte energie-infrastructuur kan bewuster in het proces bij nieuwbouw. Maar nieuwbouw gaat niet alles kunnen absorberen aan woningnood want er komen demografisch meer en sneller mensen bij dan dat nieuwbouw kan volgen.”

Caroline: “Het Planbureau becijfert elk jaar hoeveel huishoudens erbij komen, en de komende tien jaar komen er 240.000 bij. Aangezien we die woningen niet hebben, moeten we die logischerwijs bouwen. Daarnaast hebben we een ouder woonbestand, waarvan je sommige – met de beste wil van de wereld – niet kunt renoveren.”

Valentin: “We zitten inderdaad met een zeer verouderd vastgoedpatrimonium, waardoor er veel werk voor de boeg is. De volgende generaties zullen ook andere verwachtingen hebben van vastgoed, en zullen andere leefvormen aansnijden.”

“Een nieuwbouw van tien jaar terug kan je niet meer vergelijken met een nieuwbouw vandaag. Die nuance gaat soms verloren”

Jullie vertegenwoordigen ook bedrijven die actief zijn in renovatie. Is het een én-én-verhaal?

Caroline: “We kunnen het niet alleen oplossen met renovatie, en je kan ook niet alles oplossen met nieuwbouw. Op zich is concurrentie tussen die twee sectoren niet nodig. Er wacht ons de komende jaren in beide markten een heel grote uitdaging. Jaarlijks moet er drie procent van het woonbestand gerenoveerd worden, maar vandaag zitten we aan slechts één procent.”

Alexandre: “Ik sluit me daar bij aan. Soms is er de perceptie dat nieuwbouw moet concurreren met renovaties. Bovendien is er nog altijd een shift van wonen in plattelandsgemeenten naar centrumsteden en de randen daarvan. Op die plekken moeten er woningen bij komen. Als ze er niet staan, kan je ze niet renoveren. Dus het is een kwestie van vraag en aanbod.”

Zet de overheid de positieve eigenschappen van nieuwbouw, van energiezuinig tot toekomstbestendig, genoeg in de verf?

Alexandre: “Dat mag altijd meer. Maar als het gaat over nieuwbouw lijkt het alsof de prijs daarvan sterk gestegen is, maar de nieuwbouwwoning van tien jaar geleden is in de verste verte niet te vergelijken met die van vandaag. Het is een beetje zoals je een Nokia van 20 jaar geleden vergelijkt met de nieuwste iPhone. Ja, dat kost drie of vier keer zoveel. Maar je kan er ook veel meer mee doen. Die nuance raakt soms wel verloren. De voorbije tien jaar zijn heel wat normeringen van kracht geworden en worden heel wat eisen opgelegd aan nieuwbouwwoningen. Denk maar aan het steeds strenger wordende E-peil en nu ook het verbod op gas. En daar zal het komende jaren ook niet bij ophouden. Wij hebben trouwens al tien jaar geleden beslist om geen gasnet meer aan te leggen. Voor ons zit de volgende uitdaging in de embodied carbon. Door met de bouw minder CO2 uit te stoten verduurzamen we ook het gebouw in zekere zin.

Caroline: “Ik denk inderdaad dat het bijna energieneutraal zijn van de woningen al geen issue meer is. Nu moeten we kijken hoe we nog meer kunnen verduurzamen. Zaken als biogebaseerd materiaal bieden nog veel mogelijkheden. Maar algemeen stel ik toch wel vast dat er een fiscale kloof is, een minder voordelige behandeling van nieuwbouw ten opzichte van renovatie, in de vorm van btw, maar ook bijvoorbeeld de registratierechten op grond. Daarmee geeft de overheid eigenlijk een contradictorisch signaal.”

Valentin: “We moeten dat breder bekijken, naar de totale kost op lange termijn. Bij aankoop is die kost groot, maar op lange termijn ga je een aantal kosten kunnen reduceren natuurlijk. Voor wie een perspectief heeft op lange termijn, is nieuwbouw zeker interessant. Daarom moeten ook de fiscale maatregelen daarrond bekeken worden.”

(Lees verder onder de foto)

We spreken over lange termijn, maar die investering moet wel nu gemaakt worden. Hoe kunnen we dat financieel behapbaarder maken?

Valentin: “Huurkoop is bijvoorbeeld iets dat vandaag interessant is. Wij testen verschillende vormen daarvan en we zien wel dat het werkt. Het is geen schering en inslag, maar het is wel iets waar we naartoe zullen evolueren. Bovendien moet het ook voor de opdrachtgever of bouwpromotor haalbaar zijn. Je moet de vraag stellen: hoe groot is het risico en wie betaalt wanneer? Ook het financieel systeem – de banken dus – moeten zich daaraan aanpassen. Dat gebeurt al, maar niet snel genoeg.”

Sonja: “Als je vraagt of de overheid de troeven genoeg uitspeelt om nieuwbouw te stimuleren, dan zie ik wel nog een manier waarop. Het lijkt voor de hand te liggen om te zeggen: verlaag de btw op nieuwbouw, maar dan straffen we misschien een ander segment af. Met de sector zijn we al een aantal jaren aan het nadenken wat er mogelijk is om nieuwbouw betaalbaar te houden want de prijs van de bouwmaterialen stijgt, en er zijn ook steeds meer eisen op vlak van duurzaamheid. Dan moet je gaan kijken waar je andere wins kan halen. En dan kijk ik naar de vergunningsprocedures. Als je een projectontwikkelaar van in het begin een garantie kan geven dat zijn project gerealiseerd kan worden binnen een juridisch kader, zoals bijvoorbeeld een BBP (Bijzonder Bestemmingsplan, red.), dan raak je al ver. Tegenwoordig kan eender wie snel en goedkoop een vergunning aanvechten, door beroep aan te tekenen, zelfs om subjectieve redenen. Projecten liggen dan enkele maanden tot jarenlang stil tot een uitspraak volgt.”

Alexandre: “Ik geloof ook niet dat een algemene btw-verlaging op nieuwbouw een structurele oplossing is. Het neemt niet weg dat ze op korte termijn nodig is, omdat het nu gewoon een heel moeilijke periode is voor de bouwsector en ontwikkelaars, die een duwtje in de rug kunnen gebruiken.”

Paul: “Wij hebben soms klanten die een oude woning kochten, slopen en wederopbouwen, maar niet weten dat dat aan zes procent is. Hoe komt het dat mensen niet goed genoeg geïnformeerd zijn? Misschien kan de overheid daar wel meer op inzetten.”

Alexandre: “In vijf jaar tijd is die regeling al drie keer aangepast.”

Paul: “Inderdaad, de consument weet het op den duur niet meer.”

Alexandre: “Een verlaging op btw kan wel helpen om te sturen wat en waar ontwikkeld wordt, en zo bijdragen aan de bouwshift. Door de btw te verlagen, enkel en alleen voor afbraak en heropbouw, ondersteunt men de beleidsvisie. Zo is de nieuwe regeling om te bouwen en verkopen aan zes procent wel relevant, want als ze die niet verlagen zijn het allemaal oude panden die verkrotten en niet verkocht geraken. Ik ben dus wel voorstander voor een permanente btw-verlaging onder welbepaalde voorwaarden. (In het paasakkoord van de federale regering werd de 6% btw-regeling op sloop en heropbouw nu definitief goedgekeurd, nu is het nog wachten op de uitvoeringsbesluiten, red.)

Valentin: “Je voelt dat er heel veel onzekerheid is vandaag.”

Sonja: “Die onzekerheid is er ook in het economische en geopolitieke klimaat, waardoor mensen heel protectionistisch gaan worden en dus wachten.”

Caroline: “Dat is soms niet te verklaren, dat de markt zo stil ligt terwijl er dringend woningen moeten gecreëerd worden omdat er huishoudens bij komen. We moeten zo snel mogelijk door die periode.”

Hoe krijgen we die creatie van extra aanbod gerealiseerd? Zijn er naast de vergunningen en procedures nog hindernissen?

Sonja: “Voor mij speelt de factor bereikbaarheid een grote rol. Infrastructuur die ervoor zorgt dat mensen gemakkelijk hun woongebied kunnen bereiken. En dat gaat niet alleen over openbaar vervoer, maar ook over de zogenaamde fifteen minutes neighbourhood, waar je op een kwartier tijd een school of ziekenhuis kan bereiken.”

Caroline: “Er is een belangrijke basis die eerst goed moet zitten, en dat heeft niet noodzakelijk te maken met de procedure, maar heeft wel een belangrijk effect daarop. Want je hebt een hele grote hoeveelheid aan lokale verordeningen, reglementen en extra zaken die erbij komen op het moment dat je overlegt. Er zijn heel veel verschillen in die lokale visies, wat zorgt dat het heel onvoorspelbaar is en dus moeilijk te plannen. Ik wil niet noodzakelijk zeggen dat de basisreglementering moet versoepeld worden, maar het moet wel meer uniform en haalbaar worden. Een aannemer en een ontwikkelaar moeten weten welke regels er zijn en dat – als ze zich daaraan houden -, dat het project gaat lukken. In een ideale wereld willen we heel het vergunningenproces erg gaan digitaliseren. Zo krijg je al in de ontwerpfase in realtime feedback.”

Sonja: “En dat is geen moeilijke wetenschap, want onze buurlanden doen dat al. België hinkt daar echt in achterop. Als je binnen het juridisch kader blijft, dan kan je naar de volgende fase.”

Zijn er dan zaken die een snelle winst daarin kunnen opleveren?

Sonja: “Wat het makkelijker zou maken, is dat je bijvoorbeeld van een grote unit van twee slaapkamers, gemakkelijk drie slaapkamers zou mogen maken of twee units naast elkaar zou kunnen omvormen tot één grote, zonder door ellenlange procedures van wijzigende vergunning te moeten gaan.”

Alexandre: “Dat zien we bij de reconversie van kantoorgebouwen naar residentieel, maar we moeten uiteindelijk wel verder met wat er staat. Dus het zou wel helpen als er een eenvoudigere procedure voor is.”

Er is ook een taskforce wonen-ruimte opgericht met de Vlaamse ministers Jo Brouns (Omgeving) en Melissa Depraetere (Wonen). Een noodzakelijk initiatief, of zit het al fout bij de insteek?

Sonja: “De insteek is goed. Iedereen rond de tafel hier is blij dat er wordt gekeken naar kwalitatief en betaalbaar, twee grote hangijzers. De vraag is: hoe gaat die taskforce functioneren? Blijft het theoretisch of zal het echt iets veranderen?”

Caroline: “Ik merk wel echt een evolutie in hoe het beleid kijkt naar de problematiek. Waar we hen een jaar geleden nog moesten overtuigen dat er een krapte kwam in de woonmarkt, zijn er vandaag wel al heel wat initiatieven. Dat betekent nog niet dat de oplossingen er al zijn, maar het is belangrijk dat er veel openheid is en de wil om eraan te werken. Vroeger ging het debat over wat er niet mocht: daar is een overstromingsgebied, daar is er geen open ruimte. En we verloren uit het oog waar er dan wél gebouwd mag worden. Je wil geen extra open ruimte innemen maar tegelijkertijd stel je vast dat het in de steden moeilijker is om een vergunning te krijgen, en dat de realisatie daar ook veel langer duurt. Hoe zorgen we ervoor dat die lokale besturen mee aan de kar trekken. Dat is een gedeelde doelstelling binnen de taskforce. Dus ik ben er wel enthousiast over.”

Sonja: “Ik hoop dat de politieke moed er is om verandering te brengen. Dat er los van die politieke agenda een verantwoordelijkheid wordt genomen om die verandering te bewerkstelligen. Ik geloof er wel in. Het is ook onze taak om positief te blijven.”

Paul: “We merken wel een evolutie. In het verleden wou elke klant liefst een open bebouwing hebben, liefst twaalf are. Daarna namen de klanten met plezier genoegen met acht are. Op een gegeven moment kwamen er halfopen en gesloten bebouwingen bij. Ik herinner mij dat zo’n voorstel landelijk moeilijk lag. Compact wonen speelt wel steeds vaker een grotere rol en daar is ook de bouwheer zich meer en meer van bewust.”

(Lees verder onder de foto)

Hoe kan je die woon- en leefkwaliteit blijven realiseren als je op minder vierkante meters gaat bouwen?

Paul: “Het is een kwestie van ze optimaal te benutten. Ook op een beperkt aantal vierkante meters kan je mooie leefbare woonruimtes creëren.”

Valentin: “Ik zie vandaag ook trends binnen het stedelijke, zoals cohousing, of semipublieke ruimtes die een andere invulling krijgen. Dat zie je ook in het buitenland. Er is daarom niet minder comfort, maar het zal wel betaalbaarder zijn.

Sonja: “Het is effectief een probleem van mentaliteitsverandering. Dat heeft jaren nodig, stap voor stap. Maar er is wel een bereidheid, zoals bij de cohousing. Bovendien hebben we het niet alleen over jonge mensen, maar ook over alleenstaanden, waar er volgens de statistieken steeds meer van zijn. Je moet ook de toegankelijkheid bieden voor mensen met één salaris.”

De woondroom kopieert zich vaak van generatie op generatie. Maar projectontwikkelaars sakkeren vaak op de minimumeisen van lokale overheden.

Caroline: “Dat klopt. Maar ik krijg ook veel feedback dat de klanten aangeven dat er geen nood meer is aan hele grote ruimtes. Er zijn soms nog misverstanden over wat een kwalitatieve ruimte precies inhoudt. Als je dat vergelijkt met het buitenland, woont de Vlaming heel ruim. Bizar als je weet hoe klein Vlaanderen is.”

Paul: “Er is veel meer een nood voor mensen die alleen zijn, of ze nu alleenstaand, gescheiden of weduwnaar zijn. Zeker op vlak van energiezuinigheid, want je kan vaak slechts rekenen op één loon.”

Alexandre: “Zo zit je soms op een berg onverkochte parkeerplaatsen, die ons worden opgelegd maar die je niet kwijtraakt. Voor mij hangt het heel hard samen met het juiste product op de juiste plaats. Je hebt een flankerend programma nodig. Kijk maar naar Polen. Daar zijn de units 60 procent van wat wij hier kennen. Maar daar heb je ook veel meer koffiebars, waar mensen sneller afspreken dan bij hen thuis. Mensen komen op een andere plaats samen. Maar langs een steenweg, waar mensen altijd de auto moeten nemen om ergens naartoe te gaan, dan is dat zinloos.”

“Vastgoed verwerven biedt wat tegengewicht aan onze zeer inflatiegedreven economie”

Zijn er woontrends die jullie nu al meenemen naar toekomstige projecten?

Sonja: “Ja, en dat is soms een risico. Er was geen regelgeving rond cohousing in nieuwbouw, en dan is het hopen dat de vergunning goedgekeurd geraakt. We zijn rond de tafel gaan zitten met stedenbouw en hebben kunnen aantonen dat er vraag en nood is aan samenwonen. We steken dus onze nek uit. Projectontwikkelaars moeten ook durven pionieren, zeker als ze nog willen overleven.”

Valentin: “Ik las onlangs een studie over het aantal vastgoedtransacties dat een Belg gemiddeld doorloopt in zijn leven. Dat is vandaag nog een stuk lager dan in onze buurlanden, maar de trend is wel stijgend. Mensen kopen dus sneller in functie van hun noden en behoeften. Dat is een evolutie die ook hier versneld zeker zijn ingang zal vinden. Dus in dat opzicht valt er zeker iets te zeggen over het aansnijden van veel meer verschillende woonvormen.”

Sonja: “Vandaag is het nog moeilijk om doorgroeiwoningen vergund te krijgen. Het is niet simpel om een bestaand design van tweeslaapkamerappartementen naar drieslaapkamerappartementen te maken door bijvoorbeeld een muur modulair te maken. Want de overheid zegt dat het vergund wordt op twee, en niet op drie. Dus dan moeten we bekijken met de aannemer wat wél mogelijk is, zoals een snelle bouwsteen. Als je kijkt naar Nederland: daar kan je casco kopen, en het zelf nadien bepalen. Dan doe je als eigenaar wat je er mee wil. Bij ons ligt dat nog moeilijk.”

Alexandre: “In de succesjaren had je veel voorverkoop. Vandaag is het veel moeilijker om op plan te gaan verkopen. Vermogende mensen die een villa willen ruilen voor een appartement op een mooie locatie, krijg je snel overtuigd. Maar jonge gezinnen, dat is een ander verhaal. We bekijken nu met onze bouwpartners of we dat kunnen uitstellen in de tijd om veel langer flexibiliteit te geven aan onze kopers.”

Caroline: “Kan het ook zijn dat ze vooral willen zien hoe het eindresultaat eruitziet?”

Alexandre: “Je hebt vandaag voldoende mogelijkheden om die visualisatie te maken, dus daar ligt het volgens mij niet aan. We zien vaak dat mensen zeggen dat ze het wel kopen, maar dat ze een vloer of keuken niet mooi vinden. Dus moeten we dingen terug afbreken en dat is zonde. Nu bekijken we of er meer flexibiliteit mogelijk is tijdens het bouwproces. Dat kost wat meer, maar kan op het einde van de rit goedkoper uitkomen. Het is duurzamer op de koop toe.”

(Lees verder onder de foto)

Kan innovatie een rol spelen om nieuwbouw betaalbaarder te houden, zoals modulair bouwen dat hier al ter sprake kwam?

Caroline: “Wij zien nu aannemers die veel in het atelier monteren en fabriceren. Er is de duurzaamheidsfactor, maar ook minder logistiek en het gaat sneller. En het kan tegenwoordig heel stijlvol en modern. Modulair bouwen heeft nog de slechte naam van ‘containers’, maar dat dat stadium zijn we al lang voorbij.”

Paul: “In Nederland doen ze dat al jaren. Een Belg is soms nog niet zover. Enkele jaren geleden zijn we met een nieuw concept gestart, zijnde sleutel op de deur CONCEPT en STAMwoningen volledig afgewerkt. Mensen willen tegenwoordig alles op een blaadje. Hoe meer we tonen, hoe fijner ze dat vinden. We hebben bepaalde plannen die qua architectuur erg aantrekkelijk en betaalbaar zijn, pakweg tien type woningen waarin iedereen zijn gading kan vinden. Anderzijds hebben we de modulaire doorgroeiwoningen. Tachtig vierkante meter waar je als jong koppel heel fijn en comfortabel kan in wonen. Als er een kindje komt, kan daar een unit op geplaatst worden. Wij en onze klanten zijn daar heel blij mee.”

Alexandre: “De mensen verwachten het op een dienblaadje, dat is de sleutel van standaardisatie. De mensen willen niet dat het inderdaad allemaal hetzelfde is, maar als het proces eenvoudiger en het product daardoor beter wordt, staan ze er wel voor open. Waarom kochten zoveel mensen een Tesla? Omdat het een goed product was, zelfs al waren ze allemaal identiek.”

Vaak zorgt keuze ook voor meer stress.

Paul: (knikt) “Als mensen bij ons een baksteen moeten kiezen: stress. Tegels? Stress. Wij moeten de klant daarin begeleiden en tonen wat een goeie combinatie is. We tonen wat goed matcht en wat niet.”

Caroline: “Niet elke woning moet inderdaad prefab gebouwd worden, maar mijn indruk is wel dat het kostenefficiënt en het snel gaat. Het hoeft ook niet zover doorgedreven zijn dat je de woning helemaal in het atelier maakt. Je kunt inderdaad werken met een prototype.”

Sonja: “Als we daarvoor kiezen, is dat omwille van duurzaamheid, niet noodzakelijk voor de prijs. Hoe meer dat bekend zal worden, hoe meer het een normale manier van werken zal worden. En dan gaan ook de kosten naar beneden.”

Alexandre: “Je moet ook kijken naar het looncomponent. Die prijs weegt door en zakt niet. Je kan misschien een aantal reducties gaan creëren in het bouwproces, maar de looncomponent blijft. Het vereist een bepaalde investering die moet worden uitgerold. Het is afwachten wanneer het momentum er is wanneer ze dan goedkoper kunnen gemaakt worden.”

Caroline: “Een belangrijke winst zit ook in het feit dat je minder faalkosten hebt. Nu zie je vaak bij de klassieke woningbouw dat er mensen opnieuw moeten langsgaan om bepaalde zaken recht te trekken. Dat leidt vaak tot extra kosten.”

Als er nieuwe woningen moeten komen, waar zullen die gebouwd kunnen worden? Want we zitten natuurlijk met dat spanningsveld om de open ruimte te bewaren.

Alexandre: “Ik denk dat Vlaanderen misschien wel volgebouwd is, maar we zijn niet dicht bebouwd. Als je kijkt naar de buurlanden is dat een ander verhaal. Terwijl hoogbouw bij ons moeilijker ligt. Als we systematisch overal één bouwlaag bij doen, dan hebben we al een groot deel van het aanbod ingevuld. Maar dat ligt moeilijk in de vergunningen.”

Sonja: “Er is ook veel verloren ruimte tussen gebouwen in. Er bestaan in artificiële intelligentie applicaties die via dronebeelden lege ruimtes spotten en helpen om die zinvol in te vullen. Een paviljoen, verticale groene tuinen… Die zogenaamde infill (herbestemming van een stedelijke open ruimte, red.) biedt nog veel kansen. We gaan daarmee het probleem niet kunnen oplossen, maar het geeft opportuniteiten. Het gaat vooral om die sociale acceptatie, het ‘not in my backyard principe’ mag niet aangemoedigd worden. Als ik één wens zou hebben, dan is dat elk project binnen een vooraf goedgekeurd juridisch kader ook gerealiseerd kan worden, zoals ik al eerder zei. Dan besparen we miljoénen en die besparing komt de eindgebruiker ten goede.”

Alexandre: “Het moet komen van strategische projecten. Als wij die brownfields aanpakken, werken we samen met het Agentschap Ondernemen van de Vlaamse regering. Je sluit daarbij een contract waarbij je de ambities van het project neerschrijft. Je krijgt een onderhandelaar toegewezen, een soort bemiddelaar als er hiaten zijn in de wetgeving. Maar misschien moeten we als we een plek identificeren om nieuwe woningen te bouwen, er ook een soort strategisch project van maken en vergelijkbare steunmaatregelen in het leven roepen.”

Sonja: “Of als we helemaal out of the box denken… Studentenkoten rijzen als paddenstoelen uit de grond. We moeten nadenken: waar kunnen we hen nog huisvesten. Misschien zijn er genoeg mensen die wel graag zo’n jongere persoon in een veel te groot huis willen nemen, ik zeg maar iets. Over dat soort alternatieve oplossingen wordt te weinig gedebatteerd. Er zijn denk ik nog wel creatieve oplossingen mogelijk om te kijken wat er mogelijk is, in plaats van alleen maar te hopen dat er genoeg ruimte is voor nieuwbouw.”

(Lees verder onder de foto)

Hoe zit het met de leegstand? Is dat verwaarloosbaar of ook iets dat bekeken moet worden?

Caroline: “Uit cijfers blijkt dat er meer dan 400.000 woningen zijn in Vlaanderen waar geen domicilie op zit. Er is nog heel weinig geweten over welke soort woningen het gaat, maar wellicht zit daar ook leegstand tussen. Ongetwijfeld kunnen we daar nog veel van benutten, maar dat gaat ook niet zomaar. Er zal ook heel wat renovatiewerk aan te pas komen.

Alexandre: “Wij kennen in Brussel een kantoortaks, maar wat gebeurt er als je dat kantoorgebouw converteert naar residentieel? Tijdens de bouwfase betaal je die taks door, maar dat loopt op tot enorme bedragen, waardoor je als ontwikkelaar geen prijsakkoord vindt. Dus blijven die dan maar gewoon leegstaan. En de gemeente is daar niet tegen, want ondertussen innen ze die taksen.”

Sonja: “Er is nog heel wat patrimonium – van de kerkfabrieken tot overheidsgebouwen – dat niet duurzaam is en dat ook niet optimaal ingevuld wordt. Dus ja, er vallen wel nog wat kansen te rapen.”

Als het gaat over verdichting, kijken we vaak in de richting van hoogbouw, maar zijn er nog andere mogelijkheden?

Alexandre: “Dat verandert toch snel. In Antwerpen bijvoorbeeld is er veel hoogbouw en iedereen is daar toch best tevreden. Ik zie nu ook in Gent een aantal woontorens verrijzen, dus ik denk dat die mentaliteit wel gaat veranderen.”

Caroline: “Ik denk ook dat we moeten uitleggen dat het bij hoogbouw niet altijd over woontorens gaat, maar dat het soms ook gaat over drie of vier bouwlagen die je op een kwalitatieve en aangename manier kan vormgeven. Want als je natuurlijk alles laag gaat volbouwen, blijft er nog minder plaats en groen in de kernen over. Maar het beeld van die armoedige, lelijke, anonieme blokken moet echt wel bijgesteld worden.”

(Lees verder onder de foto)

Hoe zit dat in de rand? Want daar worden nu ook meer rijwoningen of halfopen bebouwingen neergezet.

Paul: “We optimaliseren daar ook. Als er een alleenstaande woning wordt afgebroken, worden dat twee halfopen bebouwingen. De mensen die die loten hebben, weten ook wat ze in handen hebben tegenwoordig. Maar onlangs hadden we een dossier voor een verkaveling met vier open bebouwingen en de rest halfopen. Bleken het te veel halfopen bebouwingen te zijn op gemeentelijk niveau. Dat klopt niet.”

Caroline: “Het blijft ook raar dat elke gemeente daar een eigen visie over moet uitvinden.”

Paul: “Dit was echt mooi ontworpen, met respect voor de buurt en dan plots, streep erdoor. Terug beginnen vanaf nul.”

Caroline: “Er worden heel veel regels uitgevonden, maar waarom moeten die ook nog allemaal per gemeente verschillen. Hoe kan je nu een beleid maken op lange termijn? Maar op dat vlak is in Vlaanderen iedereen bevoegd en tegelijkertijd niemand verantwoordelijk om betaalbaar wonen te gaan realiseren. Men verliest op lokaal vlak uit het oog dat betaalbaar wonen toch wel van maatschappelijk belang is. De Vlaamse overheid heeft de plicht om ervoor te zorgen dat op de juiste locaties in Vlaanderen de nodige zaken kunnen gebeuren. Iedereen moet daaraan meewerken. Met de huidige versnippering is dat onmogelijk.”

Dus eigenlijk moeten we weer weg van die gemeentelijke autonomie?

Alexandre: “Dat kan blijven bestaan, maar dan moet er een duidelijke visie vanuit Vlaanderen komen. Hoe oud is dat Beleidsplan intussen? Er is gewoon geen eenduidige visie die de gemeenten kunnen volgen.”

Sonja: “Er is ook een negatief neveneffect, en dat is de huurmarkt. Omdat mensen het moeilijk hebben om te kopen, gaan ze huren. Dus die vraag explodeert gigantisch. Als je de huurprijzen opdrijft, dan zullen er een aantal bevolkingsgroepen echt in de problemen komen. Dat is een domino-effect. Het is echt wel vijf voor twaalf, of misschien zelfs al twaalf uur gepasseerd.”

Het laatste woord is aan jullie. Wat willen jullie nog toevoegen?

Paul: “Ik wil nog eens de grootste misvatting ontkrachten: dat bouwen duur is. Nee, je bouwt letterlijk aan je toekomst. Het volume bepaal je zelf, naargelang je budget. Betaalbaar wonen blijft iets waar we aan de kar moeten blijven duwen. Ik pleit ook voor appartementen van bijvoorbeeld 62 vierkante meter voor mensen die alleen zijn.”

Alexandre: “Je hoort vaak: is het een goed moment voor nieuwbouw? Wat mij betreft wel. We zien dat vraag en aanbod nog altijd niet op dezelfde lijn zit, dus de vraag zal alleen maar stijgen de komende tien jaar. We weten ook hoe moeilijk het is om een nieuw aanbod te creëren. De prijs zal alleen maar stijgen, want de grond wordt alleen maar duurder. Dus hoe vroeger je die investering doet, hoe groter de return uiteindelijk.”

Sonja: “De tip die ik nog wil meegeven is: vergelijk appelen met appelen. In nieuwbouw zijn er ook veel verschillen: in afwerkingsgraad, bouwkwaliteit, duurzaamheid, energie… Dus als je vergelijkt, doe het dan echt in de diepte. Kijk ook wat erbij komt qua kosten: registratierechten, architectkosten, aansluitingskosten… Soms is dat tot 30 procent verschil. Analyseer dat goed. Durf ook te shoppen bij de banken. Durf daar ook onderhandelen.”

Caroline: “Het is nog altijd een goed moment om te investeren in vastgoed en nieuwbouw. Ondanks het feit dat de bouwsector het nu heel moeilijk heeft, ziet de toekomst er goed uit. Er moet gebouwd, gesloopt en heropgebouwd worden. Er zit dus veel werk aan te komen.”

Valentin: “Er is nu zeker een momentum, omwille van de structurele redenen die we daarstraks besproken hebben. Maar je mag ook niet vergeten dat het een basisbehoefte is. We zitten ook in een zeer inflatiegedreven economie, dus de beste manier om daar wat tegengewicht aan te bieden, en ook welvaart te behouden voor de volgende generaties, is het verwerven van vastgoed. We zien dat nu evolueren naar de huurmarkt, en dat is niet toevallig. We zien een vraag en aanbod dat niet overeenstemt. Als iemand vandaag de middelen ter beschikking heeft, is het zeker een goed idee om aan de kant van het aanbod te zitten.”