Vastgoedtip: Investeer verstandig in studentenvastgoed

Het nieuwe academiejaar zal alweer snel uit de startblokken schieten. Sommige studenten zijn nog naarstig op zoek naar hun perfecte kot. Mochten investeerders soelaas zien in het beleggen in studentenkoten, weet dan investeren in studentenvatgoed meer omvat dan zo laag mogelijk aankopen en een goed rendement ophalen.

Door Kelly Cuypers

Kiezen studenten vandaag voor een kot, studio, appartement of residentie? De mogelijkheden zijn legio. Maar vooral de vraag waar je zal verhuren is van tel. Wordt het Antwerpen, Leuven, Gent of Hasselt? Met het oog op rendement is locatie van belang. De meeste studentenkoten liggen wel in de omgeving van de hogeschool of universiteit. Toch geldt: hoe korter de afstand naar de school/unief, hoe beter. In de grootsteden loert het overaanbod vaker om de hoek. Wat je als eigenaar van studentenkoten kan doen om een kamer zeker verhuurd te krijgen, is inspelen op de vraag naar comfort, of soms zelfs luxe te noemen. Laat je in de vraag rond de locatie vooral bijstaan door een expert.

Woningkwaliteit bewaken

Wanneer je een pand in eigendom hebt, zal het er in eerste instantie op aankomen om in orde te zijn met de woningkwaliteit. Op vandaag hebben heel wat steden en gemeenten gebruik gemaakt van de mogelijkheid om strengere normen voor kamers op te leggen in lokale reglementen. Bij het merendeel van deze politiereglementen ligt de focus op het voorzien van specifieke brandveiligheidsnormen. Naast de Vlaamse Wooncode, bevat ook de Nieuwe Gemeentewet een basis voor gemeenten om op te treden op het vlak van woonkwaliteitsbewaking.

De mogelijkheid om een studentenkamer te verhuren kan door de stad of gemeente ook gekoppeld worden aan een verplichte voorafgaande vergunning of uitbatingsvergunning. Zo verduidelijkt de Politieverordening van de stad Kortrijk dat geen enkele verhuurder zonder uitbatingsvergunning van de burgemeester een kamerwoning mag uitbaten.

De eigenaar is ook verplicht een kopie van het EPC (jaarlijks energieverbruik) toe te voegen. Een conformiteitsattest, een attest dat de kamer voldoet aan de veiligheids-, gezondheids- en kwaliteitsnormen, is niet verplicht.

Huurprijs bepalen

Ook bij het bepalen van de huurprijs kan je maar beter een expert inschakelen. Huurprijzen zijn niet gereglementeerd en kunnen dus vrij overeengekomen worden tussen huurder en verhuurder. De huurprijs van een onroerend goed kan door verschillende factoren zoals onder meer ligging, verkoopwaarde, vraag en aanbod, plaatselijke situatie en fiscaliteit beïnvloed worden. Als gevolg van deze contractuele vrijheid zijn de prijzen voor een studentenkamer binnen elke studentenstad zeer gevarieerd.

De huurprijs omvat de vergoeding voor zowel het gebruik van het gehuurde goed door de huurder als alle kosten en lasten, met uitzondering van het verbruik van energie, water, telecommunicatie en de belasting op tweede verblijven. Deze bepaling in het nieuwe Vlaamse woninghuurdecreet is er gekomen omdat er bij sommigen een te groot verschil was tussen de provisie voor de kosten en de lasten die de student moet betalen en de uiteindelijke afrekening. Door de nieuwe bepaling zullen de huurprijzen voor studentenhuisvesting weliswaar stijgen, maar studenten kunnen voortaan een objectieve vergelijking maken tussen de verschillende verhuurders.

Nieuw Vlaams woninghuurdecreet

Sinds 1 januari 2019 is het Vlaams Woninghuurdecreet met specifieke regelgeving inzake studentenverhuur in werking getreden. Voordien werd teruggevallen op het gemeen huurrecht, zoals bepaald in het Burgerlijk Wetboek. Nu is duidelijk dat een huurovereenkomst schriftelijk moet worden opgesteld. Een meerderjarige student mag deze overeenkomst zelf ondertekenen. Anders is het wanneer de student minderjarig is op het ogenblik van het aanvatten van de hogere studies. Voor de niet-ontvoogde minderjarige zal de ouder of voogd moeten optreden bij de ondertekening van de studentenhuurovereenkomst. De studentenhuurovereenkomst, inclusief de plaatsbeschrijving, moet dus verplicht ter registratie aangeboden worden. Het is ook verplicht om een uitvoerige plaatsbeschrijving op te maken. In de overeenkomst wordt ook opgenomen dat de verhuurder instaat voor de herstellingen als gevolg van overmacht of slijtage. De huurder staat in voor de kleine huurherstellingen. Een huurovereenkomst die wordt afgesloten voor een goed dat bij aanvang van de huur niet voldoet aan de vereisten uit van de Vlaamse Wooncode, is nietig.